不動産の持分を少しずつ贈与していく方法
（暦年贈与）

まず初めに、不動産の共有持分についてご説明します。

土地や建物を所有する権利のことを所有権といいます。また、所有権を持っている人を所有者といいます。

所有者は、自分の所有物を自由に使えますし、また売ったり、変化させたり（増築など）、取り壊したりすることもできます。

そして、この所有者はひとつの物に対して必ず一人でないといけないというわけではありません。

土地や建物をはじめとして、いろいろな物については複数の人が共同して所有者になることも出来るのです。

この状態を共有と呼びます。共有については下記のページにも詳しく記載をしています。

参考ページ：不動産の共有とは

また不動産が共有状態の場合、かならずそれぞれの共有者の持分が登記されています。

共有持分は「何分のいくつ」といったように分数で表記されますが、必ずしも均等になっているわけではありません。

例えば、AさんとBさん二人で土地を共有していても、それぞれ２分の１ずつということもあればAさんが１００分の９９、Bさんが１００分の１という場合もあるわけです。

そして、各共有者は自分の持分だけを他人に贈与することが出来ます。
（同様に、売却したり、担保に入れたりすることも可能です）

共有している不動産をもらってなんの得になるのか？と疑問に思われるかもしれませんが、例えばその不動産全体を売却した時の売買代金を、持分に応じて受け取ることができますし、賃貸に出していれば同様に持分に応じた賃料を受け取れるので、それなりに意味があります。

そして、他人に持分を贈与する場合は、必ずしもその持分を全部対象にしなければならないわけではありません。

自分の持っている持分を、さらに細かく分けて他人に譲り渡すことも出来ます。

例えば、所有権全体を持っている人が、３分の１の持分だけ贈与するとか、そもそも２分の１共有者が、さらにその半分である４分の１を贈与するということも可能なのです。

極端な話、１００人に対して、同時に１００分の１ずつ贈与、ということも、理屈としてはなんの問題もありません。

それでは具体的にどのような仕組みで節税となるのかをご説明します。

《　事例　》

Ａさんが１０００万円の建物を長男Bさんに贈与するケース

　ケース①　一度に所有権全てを贈与する
　ケース②　１年ごとに持分５分の１ずつ贈与する（計５回）
　ケース③　１年ごとに持分１０分の１ずつ贈与する（計１０回）

このケースでは、５年間にわたって建物を贈与しています。

そのため、同じく５年間毎年、贈与税の計算や申告、納税をする必要があります。

（本来であれば少しずつ建物の価格も下がっていくのですが、この事例では、変化しないという前提ですすめたいと思います。）

そこで、各回の贈与税額を計算してみましょう。

１０００万円の建物を５分の１贈与するのですから、１回あたりの贈与財産は２００万円となります。

そこでまずここから１１０万円の基礎控除を引きます。

　贈与財産２００万円　ー　基礎控除１１０万円　＝　９０万円

続いて、税率をあてはめます。

ここでは２００万円以下の欄、１０％の税率が適用されることになります。控除額は、なしです。

　９０万円　×　税率１０％　＝　９万円

これで、１回あたりの贈与税額がわかりました。

この９万円を、５年間、計５回分納税することになるので、９万円×５回分＝合計４５万円となります。

よってこのケースでの贈与税の総額は４５万円となりました。　

ケース①と比べて、随分と安くなりました。

このケースでは、１回あたりの贈与財産は１００万円です。

贈与税の基礎控除は１１０万円ですから、その額を下回ります。

そのため毎回の贈与に関して、贈与税は一切かからないことになります。

よって贈与税の合計額は、なんと０円となりました。

ここまでは、単に贈与税だけに限定してご説明してきました。

単純にこれだけ見れば、細かく分けて贈与することが、大分お得であるように思えますが、実はそう単純ではありません。

それ以外にかかる経費や、契約上の問題などもあり、それらのことも総合的に考慮を入れて検討しなければ、かえって損をする可能性もあります。

以下、その他にかかる費用や注意点をご説明致します。

不動産を贈与した場合には、法務局への登記申請手続きが必要です。

この手続きは専門的な部分があり、贈与契約書や登記原因証明情報など法律的な書類も作成しなければなりません。

そのため、司法書士に登記手続きに関する事務手続きを初めから任せてしまった方が、間違いなく進めることが出来ます。

司法書士報酬の相場については不動産の価格などによって異なってきますが、１回のみの贈与と違って毎年同じ不動産の登記を繰り返すとなるとある程度ルーティン化されるので、その分割安となることが多いと思います。

何回にも分けて贈与するのであれば、例えば各回５～１０万円程度というのが一般的かと思います。

その為、もし１０回に分けて登記するのであれば、５万円×１０回＝合計５０万円程度の報酬を見込んでおく、という事になります。

もし贈与する不動産が建物の場合は、固定資産評価証明書という書類を役所で取得すれば、その証明書に課税価格が記載されています。その為、わざわざ価格の算定をしなくて済みます。

しかし、土地である場合は、固定資産評価額ではなく路線価を元にした細かい計算が必要になります。

これについては大変高度な知識を要することもあり、また税務署がどのような判断や指摘をしてくるのか、と言ったような経験的知識も必要です。

その為、土地を贈与する場合は、税理士の関与が必要なケースが多いと思われます。

また、土地の路線価は毎年変更されます。

その為、最初の贈与で出した価格が翌年、翌々年にも使えるというわけではなく、基本的には毎年算出しなければなりません。

相場としては、１回あたり５万円～１０万円程度の報酬となることが多く、何回も行うのであればその回数分支払いが発生します。また、中にはとてつもない労力をかけないと価格が出せない複雑な土地も存在しており、そのような場合は報酬額が大きく代わる場合もあります。

こちらも、原則としては自分自身で行っても差支えがないことは同様です。

贈与税の申告についても、同様に自分自身で行っても問題ありません。

こちらは、確定申告を毎年自分でやっている方など、税務申告についてある程度慣れている人であれば自分で調べて行えるかも知れません。

ただ、税理士に依頼すると毎回５万円程度の報酬を支払うことになります。

このように、贈与税が軽減できる反面、手続きが複数回になることで税理士、司法書士の費用がかかります。

ですから、税理士、司法書士の費用を払ったとしても最終的に損をしないように調整をしなければ意味がありません。

例えば、すでに事例をあげた１０００万円の建物を持分５分の１ずつ贈与していくという方法では、総額１３３万円の節税公課がありましたが、これに対して税理士、司法書士報酬は５０万円となっていたため、トータルでは８３万円の節税ということになります。

このようなケースであれば、分割して贈与していくメリットがあると言えます。

過去に相続時精算課税制度を選択して贈与をした場合、以後同じ当事者同士の贈与については暦年課税が利用できません。

その結果、１年間に１１０万円までの基礎控除も使えず、少しずつ贈与していく恩恵を得ることが出来ないので注意が必要です。

参考ページ：２５００万円まで非課税で贈与できる相続時精算課税制度とは

暦年贈与をする場合、例えば１０年間にわたっての贈与が初めから予定されていたことであるとみなされると、最初の年に全ての贈与をしたという前提で課税されてしまう場合があります。

例えば、最初の贈与契約書にて、毎年１００万円ずつ贈与するといった内容が予め記載してあると、明らかに最初から想定されていたということがわかるため、最初の年に１０００万円全額を贈与したとみなされ多額の贈与税を支払うことになってしまいます。

契約はあくまで毎年その都度行われたものであり、最初から想定されていたものではない、という前提で暦年贈与を行う必要があります。

前述したとおり、暦年贈与は当事者同士が毎年あらたに契約を締結していくものです。

その為、持分１０分の１の贈与を毎年契約書を作って継続したとしても、ある突然贈与者の気が変わって、それ以上の贈与をしてくれなくなってしまっても、何らおかしくはありません。

そもそも最初から全部の所有権を譲り渡すと予定していないわけですから、途中で中止したとしても、契約違反でもなければ罰則もありません。

暦年課税の恩恵を受けるのであれば、当然このような不安定な状況を考慮に入れなければなりません。

このように、不動産の持分を少しずつ贈与していくと、暦年課税の控除を活用して贈与税を軽減することが出来ます。

しかし、専門家に頼まざるを得ない場合もあり、その費用や法律上の制限も十分に検討しなければなりません。

誰かに不動産を譲りたいとお考えの場合は、この暦年贈与という方法も、ひとつの手段として有効な場合がありますので、ぜひ憶えておいて頂ければと思います。

生前贈与についてもっと詳しく知りたいという方のためにお役立ち情報のページを作成しております。ぜひ参考になさってください。

1. 生前贈与ってなに？
2. 不動産の生前贈与　知っておくべき５つの重要ポイント
3. 生前贈与の手続きの流れ
4. 不動産の贈与にはどのような書類が必要か
5. 生前贈与に必要な５つの経費（税金、専門家費用）
6. 贈与税の計算方法
7. 贈与する不動産の価格はどうやって計算するの？
8. ２５００万円まで非課税で贈与できる相続時精算課税制度とは
9. 相続税対策としての生前贈与
10. 相続と比較しての生前贈与
11. 不動産の持分を少しずつ贈与していく方法