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不動産の贈与にはどのような書類が必要か

不動産を贈与する場合には、次のような書類を準備する必要があります。

【契約時に必要な書類】
贈与契約書

収入印紙(契約書貼付用)
印鑑(実印が望ましい)
印鑑証明書(できれば)

 

【名義変更手続き(所有権移転登記)に必要な書類】
登記申請書
権利証(登記識別情報通知)
登記原因証明情報
・受贈者(贈与を受ける方)の住民票
・贈与者(贈与をする方)の印鑑証明書
固定資産評価証明書
収入印紙(登録免許税分)

 

【税務申告に必要な書類】
・国税庁が定めている各種申告書
・その他、申告内容によって戸籍類、住民票、源泉徴収票、登記事項証明書など

上記にあげた書類はほとんどの方に共通する部分のみになりますので、状況によっては追加で別のものが必要になる場合があります。

 

契約時に必要な書類


贈与契約書

贈与は無償で財産を譲り渡すことから、単独で行えるものと思われている方も少なくないですが、例え無償といえども財産を渡す方、受け取る方が双方合意の上で行う「契約」ということになります。

そのため、その合意をしっかり書面に残すため、きちんと契約書を作成することが一般的です。

 

 第549条

贈与は、当事者の一方がある財産を無償で相手方に与える意思を表示し、相手方が受諾をすることによって、その効力を生ずる。

 

現金を少しだけ贈与するといった程度であれば、契約書を作るまでもない場合がありますが、やはり不動産となると財産の価値も多く、なにより税金も深く関わってくることから、やはり契約書は作成した方が良いでしょう。

また、民法では、書面によらない贈与はいつでも撤回ができると定められています。

 

 第550条

書面によらない贈与は、各当事者が撤回することができる。ただし、履行の終わった部分については、この限りでない。

 

贈与契約書の例

収入印紙(契約書貼付用)

不動産の贈与契約書には200円の収入印紙を貼る必要があります。

収入印紙は郵便局や法務局などで売っていますが、200円であればコンビニエンスストアでも置いてあることが多いです。

200円という金額の根拠は印紙税法という法律で定められています(印紙税法別表参照)。

 

もしこの収入印紙を貼らなかったらどうなるのか、ということですが、貼っても貼らなくても贈与契約自体が無効となるようなことはありません。

ただし、必要な納税をしなかったということで、例え微々たる金額でも一応脱税ということになってしまいますのできちんとしておきましょう。

印鑑、印鑑証明書

贈与契約書には、当事者双方の署名押印をするのが一般的です。

またその押印は実印で行い、印鑑証明書も添付することが比較的多いです。

もっとも、原則としては押印も印鑑証明も、必須というわけではありません。上で紹介した民法549条のとおり、贈与契約は基本的にはお互いの合意を持って成立するからです。

それではなぜ押印や印鑑証明書の添付が望ましいのでしょうか。

それは、もし万が一贈与契約自体の成立に争いが生じてしまった際に、きちんと押印がされていれば、契約がきちんと成立してたものであると判断され易くなるからです。

この根拠は民事訴訟法という法律にあります。

 

《民事訴訟法第228条第4項》

 私文書は、本人又はその代理人の署名又は押印があるときは、真正に成立したものと推定する。

 

贈与契約書にきちんと押印があれば、ひとまずはその契約が本人の意思で行われたものだと推定されます。もちろん、相手方から色々な反論が出てきてその推定が覆ることも有り得ますが、さらにその印鑑が実印であれば、推定は強固なものになるわけです。

名義変更手続き(所有権登記)に必要な書類

不動産の名義変更は法務局に登記申請手続きをすることで行うことが出来ます。

登記申請手続きは、不動産登記法という法律で厳格にルールが定めてあり、何かひとつでも書類が足りなかったり記載事項に漏れがあったりすると、手続きを進めることが出来ません。

また不動産の状態だとか登記記録の状態によっては、特殊な書類や証明書を求められることもあり一定の知識がないと難しい場合もあります。

その為、自分で手続きをせず、登記の専門家である司法書士に依頼して確実に進めるという方法もあります。

ここでは法務局に申請する場合に必要である書類の中で、共通して求められるものをご紹介します。


登記申請書

申請書の内容は不動産登記法という法律で定められていて、必ず記載しなければならない事項がいくつかあります。

※司法書士に依頼した場合は、全て作ってもらえます。

登記の申請書については法務局のサイトでも雛形が提供されています。
(法務局HP「不動産登記の申請書様式について」

本サイト参考ページ:不動産登記とは

 

権利証(もしくは登記識別情報通知)

いわゆる権利証という書類は、不動産の所有者が、その不動産を購入したときや、相続したときなど、所有者になった際に法務局が発行する書類のことで、正確には「登記済証」、最近のものだと「登記識別情報通知」という名称にになります

不動産の名義変更をするために法務局へ登記申請書を提出する際に、一緒に添付する必要があります。

もっとも、この権利証はかなり古い場合もあり紛失している方も少なくありません。もし見つからなければ、司法書士がそれに代わる「本人確認情報」という書類を作成することも出来ます(ただし若干手数料がかかります)。

登記原因証明情報

登記原因証明情報とは、登記申請書に添付して法務局へ提出する書類です。いつ誰が、どの不動産を誰に贈与したのか、という詳細内容を記載して法務局に知らせるための書類です。

こちらも司法書士に依頼した場合は全ておまかせで作ってもらえます

住民票、印鑑証明書

受贈者(贈与を受ける人)、つまり不動産をもらう人の住民票を添付します。

また贈与者(贈与をした人)、つまり不動産を渡す人の印鑑証明書も必要です。

印鑑証明書は発行後3ヶ月以内の物に限られるので注意が必要です。

収入印紙(登録免許税分)

不動産の名義変更(所有権移転登記)手続きには、贈与税とはまた別に、登録免許税という税金がかかります。

登録免許税は、同額の収入印紙を自分で購入して申請書に貼り付けて提出する方法で納めることになっています。

贈与の場合の免許税額は不動産の固定資産評価額の1000分の2になります。

例えば評価額1000万円の土地であれば20万円の収入印紙が必要ということになります。

固定資産評価証明書

上記のとおり登録免許税額は固定資産評価額で変わってきますが、その価格を証明する書類が固定資産評価証明書です。

東京23区であれば都税事務所、その他であれば各自治体の役所で取得出来ます。

こちらも、司法書士に依頼している場合は代わりに取得してもらえるのが普通です。

 

添付書類には色々な例外があるので注意!

不動産の登記手続きは、一般の方が思っている以上に厳格なルールや例外があります。

その為、上記基本的な書類以外にも、状況によって様々な物を追加で求められる場合があります。

オーソドックスな例で言えば、贈与者の現住所が登記簿と異なっている場合には、その繋がりが証明できる住民票を添付しなければなりません。

また、住所を転々としていた場合などは既に役所の記録が廃棄され、住民票だけでは証明出来ない倍もあります。そのような場合も、色々と添付書面のルールがあります。

例外はたくさんありすぎてここで全て説明することは困難ですが、こういった例外に該当した場合には一般の方が自分で手続きすることが難しい面もありますので、司法書士に依頼するなどしてはいかがかと思います。

税務申告に必要な書類

贈与税が発生する場合は、翌年2月1日から3月15日までの間に税務署に申告します。

必要な申告書類や添付書類は、どのような制度や控除を利用するかによってかなり変わってきます。

こちらは国税丁のHPに詳しく記載があります(国税庁HP「贈与税の申告等」)。

 

ごあいさつ

司法書士 小泉健太郎

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