生前贈与
最初に知っておくべき５つの重要ポイント

この記事をお読み頂いている方は、なんらかの理由で生前贈与をお考えになっている方が多いと思います。

生前贈与をしたいと考える理由は人によって様々です。孫に財産を分けたい、相続税を回避したい、会社から住宅手当の支給を受けたい、など千差万別です。

当事務所でも、生前贈与、特に不動産について名義変更をしたいといったご依頼を沢山頂いております。

しかし実際にご相談を受け、手続きの流れや検討しなければならない事などをご説明をさせていただくと、ご自身が思い描いていたようにすんなり行かないことがわかり、生前贈与を断念する方もすくなくありません。

実は、生前贈与というものはササッと不動産の名義を変更すれば良い、という単純なものではないのです。

誰に財産を贈与したいかということ以外にも、登記手続きや税務上の問題など、考えなければならない事もいくつかあります。

そのため、ここでは生前贈与をしたいと思った最初のうちに、是非とも知っておいて欲しい重要なポイントをご説明させて頂きます。

追って詳しくご説明しますが、贈与というものはササッと簡単に手続きできるものではなく、実はかなり多くのことをきちんと検討しないといけない、シビアなものなのです。

検討している段階で、手間や税金や専門家の費用等が予想外の結果となり、もともと予定していた贈与をそのまま進めるべきかどうか迷うこともあります。

その為、なぜ贈与をするのかという目的をきちんと明確にしておくことがとても重要です。

よくある目的として、例えば次のようなケースが考えられます。

• 相続税を安くしたい
• 特定の子供や孫に対して、優先して財産を引き継がせたい
• 内縁の妻に財産を譲りたい
• 会社から住宅手当をもらいたい

もし相続税の軽減が最大の目的であれば、それ以上に贈与税が安いかどうかが決めてですし、お金以外の目的であれば、どれだけ経費や税金がかかっても構わないというケースもあるでしょう。

最初にきちんと目的を意識することで、手続きの進行について筋の通った判断ができることもあり、とても大事なことだと考えます。

最も重要なことと言っても良いのが贈与税の検討です。

贈与税とはその名のとおり、財産を他人に贈与した場合に課せられる税金で、贈与を受けた人、つまり受贈者が支払うことになります。

贈与税は１年間に１１０万円を超えた場合にかかることになるのですが、不動産というものは高額なので大抵は贈与税が発生します。

そして、問題なのは、その贈与税が非常に高額になる場合があるということです。

例を挙げると、１０００万円の財産について贈与を受けた場合は、なんと２７５万円もの贈与税を支払う必要があります（２０歳以上の子や孫以外に対する贈与の場合）。

他人から無償で財産をもらうだけなのに、なんでそんなに税金がかかるのか？と疑問を抱く方もいらっしゃるかもしれませんが、上記のとおり贈与税は、相続税や所得税などと比べても、収める税金の割合が格段に高いものなのです。

そのため、税金のことを気にせずに名義変更をしてしまったあとで後悔しないためにも、
どれだけ贈与税がかかるのか、早い段階から意識しておくことが大切です。

なお、贈与税に関しては、居住用不動産の配偶者控除や相続時精算課税制度など、色々な減免方法があります。詳しくは別のページでご説明致します。

もし贈与税が発生する場合は、その翌年に税務署で申告をしなければいけません。

無事名義を変更しても、役所で自動的に税金を計算してくれるわけではなく、あくまで自発的に税金を計算して申告し、納付を行う必要があります。

この贈与税の申告は、贈与したのが金銭のみであれば比較的簡単に作成できますが、不動産の場合は土地の価格算定を行う際に知識が必要な為、ハードルが高い作業となります。

そのため、もし贈与した不動産に土地が含まれている場合は、税理士に価格算定や申告を頼んだ方が良いかも知れません。

もっともその場合は税理士報酬も必要になりますので、税金以外の出費が増えることとなります。

一般的に不動産の「名義変更」と言われていますが、正式な言い方は「所有権移転」といいます。所有者としての権利を他人に移すという意味です。

具体的には、所有権移転登記申請書という書面を作成して、法務局という役所に提出することで行うことができます。

また、この所有権移転登記申請書には、なぜ今回所有権が移転したのかという「原因」と「日付」を記載しなければいけません。

つまり、不動産というものは何の理由も原因もなく名義変更をするということはできないのです。

そして生前贈与の場合はこの原因を「贈与」と記載することになるのですが、果たして本当に贈与で適切なのかどうかという問題があります。

例えば、完全な無償ではなく、財産を渡す代わりに少しだけお金をもらったということであれば、贈与ではなく「売買」という原因が適切かもしれません。

また無償であっても、離婚の際に元配偶者に譲り渡したのであれば「財産分与」ということにもなります。

そういった違いによって税金も変わってくる場合があるため、どういった「原因」で所有権を移転したのかというのはとても大事なことなのです。

不動産の贈与をした場合、贈与税以外にも支払わなければならない租税公課がいくつかあります。

【登録免許税】

法務局に所有権移転登記申請をする際に、その申請書に貼り付ける収入印紙代のことです。

贈与の場合、この登録免許税は不動産の固定資産税評価額の１０００分の２０とされています。

そのため評価額が２０００万円であれば、登録免許税は４０万円です。

【不動産取得税】

贈与に限らず売買や財産分与でも発生する、不動産を新たに取得した者に課せられる税金です。

こちらの税額は色々な控除や特例がありますが、概ね不動産価格の３％などが課税されます。

【固定資産税】

不動産の所有者に対して１年に一回、毎年６月ころに納付書が送られてきます。

登録免許税や不動産取得税とは違って、最初だけでなく毎年発生するものです。

例え贈与税がかからないようなケースであったとしてもこれらの支払いが必要であるため結構お金がかかってしまう場合もありますので十分注意が必要です。

他にも検討しなければならないこと、認識しなければいけないことは沢山ありますが、ここでは多くの方にとって大事な点に限定してご紹介しました。

単に生前贈与と言っても、実は法律や税金のことをしっかりと計画した上で行わないと、後で後悔することも多いのです。