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不動産の

生前贈与の手続きの流れ

生前贈与を行う場合、下記のような流れで手続きを進めると良いです。

①具体的にどのような贈与をするのか計画する。   

   ↓ 

②贈与契約の締結

   ↓ 

③名義変更(所有権移転登記申請)手続き
 ・法務局への申請
 ・権利証(登記識別情報通知)発行

   ↓

④税務申告、納税

①具体的にどのような贈与をするのか検討する

単に不動産を贈与すると言っても、次の例のように、具体的に決めなければならないことがたくさんあります。

 ・司法書士、税理士に相談、依頼をするか
 ・具体的に贈与する財産額、持分割合をどうするか
 ・贈与税の試算
 ・贈与税について、なんらかの特例や控除適用の有無の確認

 ・贈与税以外にかかる経費、税金の確認
 ・法律的な不備がないかの確認
 ・etc...

最初に行うこの作業がもっとも大事です。

そもそもどういった理由で贈与をするのか明確にし、その目的に沿った手続きが可能かどうかをきちんと確認した上で進めることが重要です。

もし不安があれば、最初の計画段階から司法書士、税理士などに依頼をするのも良いと思います。

 

②贈与契約の締結

具体的にどのような内容で生前贈与をするかが決まったら、当事者で贈与契約を締結します。

贈与というものは片方が無償で財産を受け取る行為ですが、無償といえども当事者双方の合意をもって成立する「契約」です。例えば、財産を譲り渡す人のみが勝手に決めて所有権を移すことは出来ません。

 

 民法第549条

贈与は、当事者の一方がある財産を無償で相手方に与える意思を表示し、相手方が受諾をすることによって、その効力を生ずる。

 

なお、財産を譲り渡す元所有者のことを「贈与者」といい、財産を譲り受ける人を「受贈者」と呼びます。

贈与契約書の作成

贈与することに合意した場合は贈与契約書を作成するのが一般的です。

贈与契約書には、贈与者と受贈者双方の署名や押印をします。

なぜ贈与契約書を作成した方がよいのか、や贈与契約書のサンプルについては下記のページをご参照ください。
参考ページ:不動産の贈与に必要な書類など

 

③名義変更(所有権移転登記申請)手続き

予め契約で定められた日付になったら、次は不動産の名義変更(所有権移転登記)手続きをします。

この手続きは、法務局に登記申請書やその他の添付書類を提出することで行うことができます。

 参考ページ:不動産の贈与にはどのような書類が必要か

この手続きは司法書士の専門分野となるので、自分で行うことが難しい場合は初めから依頼したほうが良いでしょう(むしろ、最初の検討の段階から頼んだほうがよいかも知れません)。

法務局には、ひとつひとつの不動産に対して、誰が所有者であるかなどの情報が記録されており、登記事項証明書(昔は登記簿謄本と言いました)を取ることで誰でも確認が出来ることになっています。

名義変更をきちんと完了させると登記記録上の所有者も書き換えられるため、登記事項証明書を取得すればその方の名前が載ることになります。

 

ところで、この名義変更(所有権移転登記)手続きは、実は法律上義務とされていません。

というのも、民法の決まりでは、贈与契約について当事者がきちんと合意をすれば、それだけで所有権が移転する、とされているからです。

登記しようがしまいが、それとこれとは別の話なのです。

ただし、そのような不完全な状態を保っているとトラブルを招く原因になります。

例えば、元々の所有者(贈与者)が、登記上まだ自分が所有者と表示されているのを良いことに、第三者を騙して、自分が持ち主であると偽って売ってしまい、その代金を持って逃げてしまったというようなケースです(いわゆる二重譲渡)。

こういった場合、贈与で受け取った人と、売買で買った人、はたしてどちらがこの不動産の所有権を主張できるのか問題になります。

このような場合には、名義変更(所有権移転登記)申請を先に行った方が優先することになります。

第177条
 不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

そういった理由から、登記自体義務ではないといえども、実質的には必須の手続きと思っていただいた方が良いと思います。

 

④税務申告、納税

贈与税が発生する場合は、贈与を行った翌年の2月1日から3月15日までに税務申告を行い、納付を完了させる必要があります。

あくまで自分自身で計算(もしくは税理士に依頼する)して申告する必要があり、固定資産税のように役所側で税額を出して通知してくれるわけではありません。

この点、毎年自分で確定申告をしているような方はある程度身近かもしれませんが、会社員の方などは慣れない作業にいささか苦労するかもしれません。

ごあいさつ

司法書士 小泉健太郎

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