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不動産の共有とは

物をふたり以上で所有することを「共有」と言います。反対に単独で所有することを「単有」と言います。

また、共有状態である不動産を「共有不動産」と言い、それぞれの所有者を「共有者」と言います。

不動産の所有者は、通常であれば登記事項証明書に住所と氏名が記載されますが、共有不動産の場合は共有者全員の住所と氏名が載ることになります。

また単有の場合にはなかった項目として、共有者それぞれの「持分」が記載されます。

共有という制度は、一般的にはなかなか理解しづらい面があり、イマイチ感覚がつかめないという方も多くいらっしゃいます。

ここでは、不動産の共有についてわかりやすく解説させて頂きます。

 

各共有者はそれぞれ、不動産全体を利用する権利がある

共有についてよくある誤解は、例えば土地を二人で共有している場合に、こっちからこっちはAさんが、こっちからこっちはBさんが、といった具合に物理的な範囲を線引きして占有をする状態であるという誤りです。

共有というのは、それぞれの共有者がその持分に応じてその物「全体」を使用する権利を有します。

そのため、例えば土地の持分3分の1の所有者であっても、その土地の面積の3分の1しか使用できないわけではなく、土地の全体に対して権利を持っています。

同時に、自分だけが独占して使用して、他の共有者の使用を排除するようなことも出来ません。

つまり、共有者それぞれがその土地の全体を利用する権利があるということになります。

とても簡単に述べれば、「共有者全員で仲良く譲り合って使用してください」ということです。

 

換価した際は持分に応じてお金を受け取る権利がある

もし、共有物を売却などしてお金に変えた場合は、その共有者はそれぞれの共有持分に応じた配分で売買代金を受け取ることが出来ます。

実際に土地などを使用しているときは持分の大小についてあまり影響を及ぼすことは少ないですが、いざ売却した際は持分が多い人ほどその恩恵を受けることが出来ます。

 

どのような場合に共有不動産となるか

それでは、どのような場合に不動産の共有という状況が発生するのか、いくつか事例をご紹介致します。

夫婦で協力して住宅を購入したケース

不動産、特に自宅を夫婦で共有しているケースは非常に多いです。

例えば、下記のような例が挙げられます。

  • 夫婦ペアローンを組んで購入した場合
  • 片方が頭金を出して、片方が住宅ローンを組んだ場合
  • 二人で現金を出し合って購入した場合

不動産をお互いがお金を出し合ったりローンを組んだりして自宅を購入すると、出した金額やローンの金額に応じて持分を取得するのが原則です。

例えば、2000万円のマンションを夫が1200万円、妻が800万円を出して買ったとすると、原則は夫の持分を10分の6、妻の持分が10分の4として登記することになります。

もしこの時に、上記の取り扱いに反して妻単有で登記すると、夫から妻へ1200万円贈与した、とみなされて高額な贈与税を課せられるリスクがあります。

そのため、普通は出したお金の分をきちんと反映して持分を登記します。

 

相続を原因として取得

 

相続を契機として、共有状態になることも多いです。

不動産を相続人のうちの誰が相続するかは、通常は遺産分割協議で決めることになります。

この際、誰かひとりが相続するという取り決めをすることが多いのですが、2人以上の共有で相続することも可能です。

例えば、相続人がAさん、Bさん、Cさんの3名だった場合、3名全員の共有にすることはもちろん、AさんとBさんの2名もしくはBさんとCさんの2名だけの共有とすることも出来ます。

また、それぞれの持分も自由に決めることが出来ます。

均等に半分ずつでも良いですし、1対99など偏った持分にしても全く問題ありません。

不動産を購入した場合の違って、本来の相続分を超える持分となっても贈与税などが課せられることはありません。

 

私道

近隣住宅の所有者たちと、私道を共有しているということはとてもよくある事です。

公道から入るための私道があって、その私道を通って何件かの家が建っている、といったような場合であればその私道はそれぞれの家の所有者の共有としていることが多く、たとえば複数件同時に販売される建売住宅などにもよくあるケースです。

その私道は、共有者みんなが使用することができ、反対に他の共有者の使用を妨げるようなことは出来ません。

たとえば、その私道を駐車場替わりにして車を常駐させるなどは、他の共有者の許可なしにすることはできないということになります。

 

ちなみに、このような住宅を第三者に売却する場合は、自宅の土地建物と同時に、私道の持分も買主に移すのが一般的です。

そもそも別個の土地なので切り離して処分することも出来はしますが、自宅部分だけ買っても私道部分が使えないのであれば意味がありませんので、実際の取引では、ひとつの集合体というイメージで扱われている状況です。

 

共有者の持分だけ処分(売却、贈与など)することができる

もし、共有している不動産などが不要になった際は、原則としては他の共有者の承諾などなしに、第三者に売却したり贈与したりすること(処分)が出来ます。

たとえばAさんとBさん二人で不動産を持っていたとして、AさんだけがBさんの承諾なしにCさんに売却するということが可能です。

Bさんは、今までAさんと共有していたはずが、ある日突然Cさんとの共有になるということも有り得るわけです。

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