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贈与する不動産の価格はどうやって計算するの?

一定の財産価格を超える生前贈与を行うと、贈与税が発生します。
(参考ページ:贈与税の計算方法

もし預貯金や現金を贈与するのであれば、その金額からそのまま計算すれば良いので特段問題はありません。

しかし不動産の場合は、その価格が誰から見ても明らかというものではないため、贈与税の計算をする前に不動産の価値を算出しなければいけません。

本ページでは、贈与税を算出するための不動産価格について、詳しくご説明いたします。

参考 贈与税の計算式

1年間にもらった財産の合計額  基礎控除110万円)×税率  控除額 ↑不動産価格はここにあてはまります。

建物の価格

固定資産評価額を援用する

贈与税を算出するための建物の価格は、固定資産税評価額をそのまま援用すれば大丈夫です。

固定資産評価額とは、都税事務所や自治体が固定資産税を計算するために独自に建物の価値を評価した金額のことです。

固定資産評価額を調べるためには、都税事務所や市役所、区役所などで固定資産評価証明書を取得します。

証明書の金額は地域によって異なりますが、たいていは1通あたり200〜500円程度で取得できます。

窓口に直接行く方法もありますが、郵送でも申請が可能です。

また、当事務所にご依頼いただいた場合は、お客様から委任状に署名頂き、代理で取得することが出来ます。

固定資産評価については次のページにも詳しく書いています:相続不動産の3つの価格

土地の価格

路線価を元に計算する

 

建物の場合と違い土地の価格を算出するのは少し手間がかかります。

前提として、贈与税を算出する為の土地の価格は「路線価」という、国が出している土地の基準価格を利用します。

 

路線価は国税庁のHP(サイト:財産評価基準書)で調べることが出来ます。

上記の図は路線価図の一例です。

赤い丸で囲ってあるのが、路線価です。

矢印で示された対象の道路に面した土地の、1㎡あたりの単価が記載されています。

数字は千円単位なので、例えば「5350A」とされている場合は、1㎡あたり535万円で算定するということになります。

土地の計上などによって価格を補正する

もっとも、全ての土地が、単に路線価と㎡数をかけて算出するだけで良いというわけではありません。

というのは例え同じ道路に面しているとしても、土地の形が整形地か不整形地かとか、間口が広いか狭いか、土地の一部が私道になっているかどうか、などいろいろな事情によって価値が変わってくるからです。

土地というものは、全く同じものは存在しないため、それぞれの土地に対して条件は様々です。

そのため、様々な事情を考慮に入れて、路線価から計算した土地の合計金額について補正をしていくことが必要になります。

補正については、概ね不動産の評価を減額する目的で行うので、きちんと算出すればそれだけ贈与税も安くなります。

ただ専門的な知識が必要であるため、税理士などの専門家に関与してもらったほうが良いでしょう。

一部の持分のみの贈与は、その割合分のみに税金がかかる

例えば1000万円の建物のうち、2分の1の持分だけ贈与するというケースがあります。

この場合の贈与額は、1000万円の2分の1である500万円ということになります。

 

例えば、上記の建物を10分の1ずつ暦年贈与していくと毎年の贈与額は100万円のみとなり、基礎控除内で収まるため贈与税は発生しないことになります。

 

ごあいさつ

司法書士 小泉健太郎

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