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不動産登記とは

不動産登記とは、法務局という役所に登録されている土地や建物の情報に関する制度の事です。その情報は、全国各地にある法務局で取得する事ができる「登記事項証明書」という書類にて確認する事ができます。登記事項証明書は、いわゆる登記簿謄本と言われていた物です。最近情報がデジタル化されたため、呼び方がそのように変わりましたが、不動産業者さんや金融機関、法律家の間では今もなお登記簿、とか謄本と言った呼び方で通っています。

表示の登記

建物の構造や面積を登録するのが
表示の登記です。

登記事項証明書では、まずその土地がどのくらいの面積であってどのような用途に使われているのか、またどのような構造で出来ているかなど、不動産の物理的な現況が記載されている表題部という箇所があります。この表題部が変更されたとき、つまり建物を増築したり撤去した時、土地を農地から宅地に変更した時に必要なのが「表示の登記」と言われるものです。表示の登記を行うのは土地家屋調査士という専門家です。

権利の登記

誰が所有しているか
どんな担保がついてるか
登録するのが権利の登記です。

表題部の後に記載されているのが、その土地の所有者が誰なのか、という情報です。これは「甲区」という場所に記載されています。またその所有者がいつ、どのような理由でその不動産を取得したのかがわかります。今現在の所有者だけはなく、いままでどのような人がその不動産の所有者だったのか、過去に遡って記録されています。

その次に「乙区」という欄が設けられていて、所有権以外の権利、たとえば賃借権といってその土地や建物を借りている人だとか、銀行の住宅ローンに関連して抵当権と言う担保の様子が記載されているのです。

これらの登記は「権利の登記」言います。

不動産に対して誰がどのような権利を持っているのかを表しているからです。この「権利の登記」について手続きを行うのが、我々「司法書士の役目で、専門分野となります。

相続登記とは

不動産を相続した場合
相続登記を行います。

不動産の所有者が亡くなると、遺産分割協議遺言などで、その不動産を誰が相続するか決まるわけですが、亡くなった方から相続した方へ所有権が移転がどのような理由でいつ移転したか(相続登記の場合は大抵死亡した日になります)という事を登記簿に表記する為必要な申請が相続登記(権利の登記)です。

法律で定められた申請事項を、決められた様式の申請書として作成し、やはり法律で決められた添付書類を添えて変更登記申請をします。

ちなみにこの相続登記には、登録免許税というお金がかかります。

登録免許税とは

不動産の名義変更にも
印紙税がかかります。

登録免許税とは、法務局へ変更登記申請する為に支払う、登記の手続きを進める為の税金です。一般的に相続で発生する税金として有名なのが「相続税」ですが、これとはまた別途、登記のための税金が必要になるわけです。ちなみに税額については、土地や建物について固定資産税評価証明書に記載されている評価額というものに千分の4をかけた金額です(所有権の場合)。たとえば、相続した土地と建物の評価の合計が3000万円だった場合の登録免許税は12万円となるわけです。相続税に比べればだいぶ割安ではありますが、不動産の価値が上がれば上がるほど免許税も高くなるので、バカには出来ません。

なお、登録免許税は、変更登記の申請書に収入印紙を貼って提出する方法で納付します。

相続登記は必ずしなければならない?

相続登記は
早めにすませておきましょう。

では、相続登記は必ずしなければならないのでしょうか。

登録免許税が発生するし、手間もかかる手続きなので(自分で行った場合)、もし義務ではないのであれば、そのまま放って置いたほうが良いと考える方もいるかもしれません。結論から言うと

相続登記を行う義務はありません・・・

したがって、もし所有者が亡くなったとして法定相続人が相続したり、遺産分割協議で相続人を決めたりした場合は、相続登記を行わなくても、法律上その人たちは所有者となります。実際の所有者が誰であるか、と登記上の名義人が誰であるか、というのは必ずしも一致しないのです。相続登記はあくまで今の権利関係を表示する為のものに過ぎません。また、相続登記をしないで放っておいても税金のように追徴が発生したり罰金が科せられる事もありません。

 

しかし

 

もし、そのままの状態にしておくと、後日その不動産について、第三者との間で所有者か紛争になったとき等、非常に不利なりますし、紛争がなくても、相続人たちが次々と亡くなって行き、いざその不動産を売らなければならなくなったときには代襲相続や数次相続で相続人が何十人にも増えてしまっていて収集がつかなくなったりする事もあります。義務ではないから、とそのままにしておくと、結局自分自身が最終的に後悔することが多いですし、法律的にも非常に不安定な状態になる為「相続登記は是非行ってください。」

ごあいさつ

司法書士 小泉健太郎

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