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不動産を平等に相続する3つの方法

亡くなった方の遺産が、不動産のみというケースはとても多いです。

その多くは自宅として利用していた不動産だったりしますが、その他にも投資用マンションだとか、駐車場としての貸付地だったりとか、収益を生み出す不動産の場合も少なくありません。

相続人が何人もいる場合、現金や預金、株式等であれば、法定相続分どおりにきちんと分けることは簡単です。

しかし、不動産というものは、物理的にスパッとわけれるものではありません。

このような場合はどうすれば良いのか。

ここでは不動産しか財産がなかった場合で、相続人同士で平等に分割する方法について説明いたします。

 

ここで扱う事例(妻、子供ふたりが相続人のケース)

相続の状態は人それぞれありますが、今回は下記のようなケースを基にして説明をさせていただこうと思います。

不動産を所有している父が亡くなり、妻、長男、次男の3人が相続人というケースです。

民法で定められているそもそもの法定相続分は、妻4分の2、長男4分の1、次男4分の1となっていますが、それ通りに相続することも、違う方法もあります。

分割方法その①
共有名義で相続する

二人以上でひとつの不動産を
持ち合うことを「共有」といいます。
均等ではなく
任意の持分にすることもできます。

相続の方法として、まず一つ目に、「共有」にするという選択肢があります。

 

共有とは??

不動産に限らず、色々な物というのは、大体が誰のものか決まっています。いわゆる所有権です。

絵画とか車、電化製品はもちろんのこと、野菜などにも所有権があります。

物の所有者はひとつの物に対してひとりだけと思われがちですが、日本の法律では、動産不動産にかかわらず複数の人が同時に所有することができるように定められています。いわゆる「共有」という状態です。

物を共有で所有した場合は、共有者全員がその物を平等に利用する権利を持ちます。簡単に言えば「みんなで仲良く話し合って、平等に利用してくださいね」という状態が共有です。

 

上の事例の場合

うえに掲げた事例の場合で、あくまで平等に相続するのであれば、相続登記(不動産の名義変更のことです)の際に、法定相続分のとおりの持分を登記簿に記載することになります。

 

予備知識① 遺産分割協議では、持分を自由に決めることも出来る

今回は、平等に分けるという設定のため法定相続分どおりとしましたが、そもそも遺産分割協議でみんなが納得すれば、どのような持分にしてもまったく自由です。

例えば

 ・妻 100分の98  長男 100分の1  次男 100分の1

 ・妻 なし       長男 2分の1    次男 2分の1

 ・妻 3分の1     長男 3分の1    次男 3分の1

↑このように、本当に好きなように分割をすることができます。

 

予備知識② 共有の場合の登記簿の記載

不動産の場合は、登記簿に誰が持ち主であるか記載する欄があります(甲区欄)が、共有で家を買ったり相続した場合は、その欄に共有者の持分が次のように記載されます。

  持分2分の1  〇〇 〇太郎
    2分の1  △△ △子

これは、2人で半分ずつ共有した場合の記載です。
ただ、共有持分というのは、均等にしなければいけないというわけではありません。たとえば事情によっては下記のような持分の場合もあります。

  持分100分の99  〇〇 〇太郎
    100分の1   △△ △子

また、2人だけではなく、もっとたくさんの共有の場合もあります。

  持分8分の1  〇〇 〇太郎
    8分の1  〇〇 〇次郎
    8分の1  〇〇 〇三郎
    8分の1  〇〇 〇四郎
    8分の1  △△ △子
    8分の1  △△ △美
    8分の1  △△ △江
    8分の1  △△ △代

②不動産を相続する人が、他の相続人に自分のお金を払う
(代償分割)

不動産を相続する人が
その見返りとして他の相続人に
お金をはらう分割方法を
代償分割と言います。

誰かが不動産を相続することにして、その人が代わりに他の相続人に自分のお金を払うことを代償分割といいます。払うお金の事を代償金といいます。

代償分割の方法は、次のようなケースにとても有効です。

・その不動産を所有し続けたい人がいる
・その人が、手持ちの現金を持っている

 

上の事例の場合

うえで紹介した4人家族のケースで、例えば不動産の価値が400万円だったとします。この400万円の不動産を長男がひとりで相続した場合

ここで一番問題になるのが

不動産の価値は、いくらなのか???

ということです。

基本的には、相続人が全員合意しているのであれば、いくらという認識ですすめても問題ありません(ただし、あまりに過大な金額になると、譲渡益税などを課税されるケースがありますが)。

そのため、相続人の意向として、ある程度アバウトな金額で進めても問題がないのであれば、たとえば役所が出した固定資産評価額や国が算出した路線価などを基準にして決める方法も良いと思います。

ただ、最終的に不動産の価格に争いが出て、調停や審判で決着を付ける場合は、実勢価格、すなわち現状の市場価格が採用されることになっています。

そのため、不動産仲介会社さんなど何社かお願いして、実際の売却可能価格の平均を調べるというのもひとつの手です。

ただ、価格をとことん突き詰めるのであれば不動産鑑定士という専門家に鑑定を依頼するのが最終手段です。

この場合であれば、仮に裁判沙汰になったとしても同様の金額になる見込みが高いのでもっとも信頼度が得られる方法ではありますが、不動産鑑定士の費用が数十万円というレベルなので、よほど揉めているような場合に利用する最終手段と考えて良いと思います。



不動産というものはこの世にひとつしかないものなので、買い手がついてはじめて値段が決まります。同じ不動産でも、時期や運によって売れる金額も左右されます。

 

③売却して分ける(換価分割)

不動産を売却して
現金化下後に分ける方法を
換価分割と言います。

不動産を売却して、現金にして分ける方法を換価分割と言います。

換価分割のメリットがあるのは、次のような場合です。

・不動産以外に財産がない場合
・その不動産に住む必要がない場合
・相続税を支払うための資金がない場合
・不動産の価値について、意見が割れている場合

とは言っても、必ずしも平等にする必要はない

上の例では、不動産をあくまで「平等」に分けるという前提でお話しました。

しかし、そもそもですが、遺産分割協議は当事者同士で話し合いがまとまれば、平等の価値で分け合う以外の方法をとってもまったく問題ありません。

例えば、3人のうちの一人だけが不動産を相続して、他の2人は一切なにも受け取らないという選択も可能です。

上記3つの例は、あくまで均等に分けるという条件に限定した話ですので、均等でなくとも良いのであれば、そのように進めてまったく問題ありません。

分け方が決まったら相続登記手続きを忘れずに

相続登記手続きは
法務局に対して行います。

分割する内容が決まったら、遺産分割協議書を作成し、全員で署名押印(実印)をします。

ただ、相続人同士で協議書をつくっただけでは正式な名義変更はできません。

不動産の名義を変えるには、法務局という役所に対して相続登記の申請手続きをする必要があります。

こちらも忘れずに行うようにしましょう。

ただ、ある程度専門的な書類が必要になりますので、難しくてよくわからない、という方は司法書士にご依頼ください。

当事務所のお手伝い

オススメのプランです。

不動産、銀行、株など、あらゆる相続のお手続きを当事務所が代行いたします。

遺産分割協議書の作成から財産の名義変更など、おまかせください。

一番多く、お申し込みがある
お手伝い内容になります。

不動産の名義変更のみ

相続する財産は、ご自宅だけ、という方にオススメのプランです。

マンションでも、一戸建てでも、おまかせください。

負債の方が多い場合

残された財産よりも借金の方が多い場合は、家庭裁判所に相続放棄の申請をすれば相続人が夫妻を引きつがなくても良くなります。
当事務所で、アドバイスや申請書類の作成、必要書類の取得、を代行します。

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司法書士 小泉健太郎

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