不動産を共有名義で相続した場合の
メリット、デメリット

ここでは不動産を相続人複数名の共有で相続した場合のメリットデメリットをご説明致します。

不動産の共有についてのご説明は下記のページを参考にしてください。
参考ページ：「不動産の共有とは」

続人が複数いる場合にだれか一人だけが単有で不動産を取得するというケースでは、遺産を法定相続分どおりに平等に相続するということがなかなか難しくなる場面もあります。

例えば、自宅の不動産が遺産のほとんどを占めていて預金はわずかしかないというケースであれば、不動産をだれかひとりが相続すると、他の相続人が残りの預金を全て相続しても本来の相続分には足りなくなります。

そうすると、不動産を売却して現金化したうえで半分ずつ分けるなどの方法が考えられますが、住まいの問題、税金の問題、景気の問題など色々あって手放すことができない場面もあるでしょう。

もし不動産を法定相続分に応じた割合で共有相続するのであれば、それぞれが本来取得するだけの価値を取得したことになるため、売却せずに平等に分けることが出来ます。

関連ページ：不動産を平等に相続する３つの方法

上記の例とは違って不動産の価値よりも多くの預貯金があったとしても、その不動産の価格をいったいいくらに設定して遺産分割をするのかという問題が残ります。

不動産というものは一律に価格が決まっているものではなく、いざ取引をしてみなければ実際にいくらで売れるのかはわかりません。

また固定資産評価や路線価など、国や自治体が発表している基準価格を参考にする方法もありますが、どれも実勢価格とは異なるため、相続人同士で合意できなければ価格は決められません。

どうしても相続人同士で価格を決めることができなければ最終的に調停、審判で決めることになってしまいます。

相続人同士で仲良く決めることができれば問題ありませんが、限りなく平等にするのはかなり大変です。

しかしもし不動産を法定相続分どおりの割合で共有相続すれば、その不動産の価値がいくらであったとしても関係なく、平等に分割することが出来ます。

これは大きなメリットです。

もっともあげられることの多い理由のひとつが、不動産を共有している場合、他の共有者全員の同意がなければ売却をすることが難しいという点です。

共有で不動産を持っている場合、制度的にはその共有持分のみ第三者に売却したり贈与したりすることは自由です。自分の持分のみであれば他の共有者の同意は不要です。

しかし実際、共有持分のみを市場に出して売るということは現実的ではありません。

共有という問題点があることを前提に買い取りをする専門業者などもありますが、そういった特別な買主を除いた一般的な人であれば、わざわざ共有持分のみを購入するということはあまりしないでしょう。

また、仮に共有持分のみで売却できたとしても、本来不動産全体を売った時に持分割合に応じて受け取れるよりもずっと低い金額での買取となる可能性が高いです。

やはり不動産本来の価値に見合った売買代金を受け取るためには、共有持分だけではなく、不動産全体として売却しなければならず、その場合は共有者全員の同意が必要です。

このように共有持分のみの売却が難しいことがデメリットの一つです。

もし共有者全員で不動産を売却すること自体の合意があったとしても、その他に決めなければならないことはたくさんあります。

例えば

• 不動産をいくらで売却するか
• どの仲介業者に頼むか
• 買主にいつ引き渡すのか

など重要な事柄がたくさんありますが、他の共有者の合意を得ないで勝手に決めてしまうわけには行きません。特に不動産に関しては売買代金が決まっているわけではないので、タイミングや交渉内容によって価格が変化するためとてもシビアです。

もし不動産を共有で持っていると、このような決め事に対して意見が対立して進められない事態も考えられます。

また契約書や登記申請に関するの署名押印なども全員行うのが原則であるため、ひとつひとつに手間がかかってしまいます。

最初の相続で不動産を共有にした場合、売却などをせずそのまま保有した状態で共有者の誰かが亡くなってしまうと、さらにその子供や孫に枝分かれして共有者の人数が増えてしまう恐れがあります。

３人くらいの時はまだ良いのですが、ずっとそのままにしておくと５人、１０人と共有者は増えていきます。

共有者の数が増えれば増えるほど、その不動産に関する権利関係は複雑になりますし、売却などで処分する際にも全員の同意が必要だったりと、とても大変な状況になる可能性があります。

不動産を人に貸していて賃料収入を得ている人は、その収入が一定の金額を超えると確定申告をして税金を治める必要が生じます。

もし不動産を共有している場合は、基本的にその賃料を持分割合に応じて分配することになるため、金額によっては共有者全員がそれぞれ自分の受け取った金額について確定申告をする必要が生じます。

会社にお勤めの方などは、確定申告をした経験がない方もいらっしゃるでしょうから、かなり手間に感じるかもしれません。

誰が不動産を相続するかによって、節税効果が異なる場合があります。

例えば、不動産の価値を５分の１に控除できる小規模宅地の特例は同居の親族が対象となりますが、相続人の片方だけが同居だったというケースで不動産を半分ずつ共有で相続すると、その半分にしか特例が使えず、控除できる金額も少なくなってしまいます。

そういったケースでは、同居の相続人が単有で不動産を取得したほうがずっと節税効果は高くなってしまいます。

このように、不動産を共有で相続した場合にはメリットもあることながら、たくさんのデメリットがあります。

どちらが良いかは人それぞれですが、どちらかと言えば共有で相続することで後々の問題を先送りにしてしまうデメリットが気になるところではあります。

メリット、デメリットを踏まえたうえで、それぞれのご家庭や不動産の状況によって一番良い方法を検討することが大事です。