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不動産の調査について

亡くなった方の不動産について
可能な範囲で調査します。

当事務所では、不動産について相続に必要な情報を調査致します。

不動産の調査業務は相続おまかせプランに含まれているので追加料金は発生しません。

具体的には下記のような作業を致します。

  • 地番を特定する
  • 登記簿を取得する
  • 公図、地積測量図を取得する
  • 固定資産評価の調査
  • 名寄帳の取得
  • 共同担保目録の確認
  • 共有状態などの確認

ここからはもう少し詳しくご説明します。

地番、家屋番号を特定する

住居表示と、地番家屋番号は
違うものなので注意が必要です。

まず最初に不動産調査について重要なのが、地番や家屋番号を特定することです。

地番、家屋番号とは法務局に登録されている、不動産一つ一つの識別番号のことです。

よくある勘違いとして、一般的に住所として使われている番号(〇〇町〇丁目〇番〇号という表記)と混同されがちですが、全く別のものなのです。

例えば住所が「なんとか町三丁目5番18号」という表記だったとすると、「なんとか町三丁目」までは一緒ですが、そのあとが全く違う表記になることが多く、例えば土地であれば「1332番6」といったような具合になっている場合があります。

そして多くの方は、亡くなった方の住んでいた住所が分かっていても、地番、家屋番号まで把握している人は少なく、また数筆の土地の上に1件の家を建てている場合もあるので、相続の際には改めてきちんと地番を調べる必要があります。

では、どのように地番を調べるかと言うと、法務局に行って直接確認したり、ブルーマップという専門地図を使って確認したりします。

また、権利証を持っている方はその表記た、または固定資産税の納税通知などである程度確認することもできます。

登記簿を取得する

登記簿を確認すると
自分たちの認識と違った事実が
発覚する場合もあります。

登記簿とは、土地、建物それぞれの状態を表した証明書のことで、正確には登記事項証明書といいます。

よく権利証と混同される場合がありますが、権利証はこの世に二つとない大事な物であって、登記簿は所有者ではなくてもだれでも取ることが出来るもので、その書類自体は貴重なものではありません。

なぜ、改めて登記簿を取得するかと言うと、登記簿を見ることで本人たちも把握していなかった権利関係が判明することが多いからです。

例えば、全然聞かされていなかった金融機関の抵当権が設定されていたとか、亡くなった人名義だと思っていたのが、実は家族との共有になっていた、などです。

いざ相続の話が始まり、全てが決定したあとにこのようなことが判明すると非常にこまってしまうので、できるだけ早く把握するために登記簿を取得して確認を行います。

公図、地積測量図を取得する

↑公図

 

公図とは、土地について地番ごと(住居表示ではない)に区切った境界線を表示した地図のようなものです。任意の地番を指定して法務局に請求をすると、ある程度周辺の土地と一緒に、地図上になって発行されるものです。

なぜ公図を取得するかと言うと、ひとつは不動産の認識漏れを防ぐためです。上で述べたように、住居表示と地番はことなるものです。建物がひとつであっても、その底地は一つとは限りません。また隣接している私道などは共有名義になっていたりして固定資産税の通知も来ないケースがあるので、見落としがちです。そういった不動産漏れを出来る限り防ぐために公図を取得して、それらしい形状のとちをチェックしていきます。

もうひとつの理由としては、税務申告に使うためです。これは税務申告が必要な方に限られますが、土地の評価をするために重要になる場合があります。

また地積測量図とは、土地ひとつひとつに対して発行される証明書で、公図よりもずっと正確に形状や大きさがわかる書類です。

地積測量図は土地によって、法務局に登録があるものとないものがあります。今現在は全ての土地に完備されているわけではなく、制度としては途上のものとも言えます。

こちらについても、正確な土地の価格を割り出して税務申告に使うために取得します。反対に言えば税務申告が不要な方は、取得しなくても良い場合が多いです。

固定資産評価の調査

評価証明書は
東京23区内なら都税事務所で
それ以外は各市区町村の
役所にて取得できます。

固定資産評価とは、東京都23区であれば都税事務所が、その他であれば各自治体が、固定資産税を徴収するために算出した不動産の価格のことです。

またそれを調べる為には固定資産税の評価証明書を取得する必要があります。

固定資産評価額は、不動産の相続登記(名義変更)を行う際に必要な登録免許税という印紙税(相続税とは全く別に課税される、法務局に支払うもの)を計算するために必要になります。

また建物については、この価格がそのまま相続税の課税価格に採用されます。その為非常に重要です。

なお、私道については固定資産評価が非課税0円となっていることがほとんどですが、登録免許税の算出に際しては近隣の宅地などの価格を参考にして、その単価の30%が課税対象になる扱いになっており、残念ながら非課税というわけには行きません。

名寄帳

名寄帳の閲覧をすると
今までわからなかった土地建物が
発覚する場合があります。

名寄帳とは、人それぞれがその市区町村の管轄内に所有している、固定資産税の課税対象となっている不動産の一覧表のようなものです。

全ての土地が100%網羅されているというわけではありませんが、取得することで今まで把握していなかった土地や建物が発覚する場合があるため、当事務所では概ね取得することが多いです。

共同担保目録の確認

例えば戸建住宅は
建物、土地、私道をセットで
共同担保にしているケースが多いです。

不動産を担保にお金を借りている場合、抵当権や根抵当権という担保物権が登記簿に記載されている場合があります。

抵当権、根抵当権とは借りているお金を返せなかった場合に、貸主が不動産を競売にかけることができる権利です。

上記の場合、その(根)抵当権に共同担保目録という表記があることが多いです。

共同担保目録とは、ひとつの債権に対して複数の不動産を同時に担保に出した際の、不動産の一覧表のことです。

この共同担保目録を確認すると、名寄帳や公図では確認できなかった不動産の見落としが発見されることがあります。

まとめ

このように、当事務所では故人の所有していた不動産を、出来る限り見落としのないように調査をいたします。

残念ながら、現在の制度では個人の所有していた不動産を100%判明させることができません。その為ご遺族が把握していない不動産がある場合はいろいろな資料や経験から特定していくしかありません。

その為、亡くなったあとの郵便物などもよくチェックして、知らない土地の税金が来たり、過去の権利証が見つかったりしたら、かならずご報告いただきたいと思います。

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ごあいさつ

司法書士 小泉健太郎

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