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相続不動産の3つの価格

不動産の価格はいろいろな種類があり
ケースによって
どの評価を基準にするか変わります。

不動産は、株や預金と違って決まった価格はありません。

インターネットや不動産屋さんの店先には、一戸建てやマンションの価格を確認できますが、あれは売主がその時に提示した売り出し金額にすぎないので仮にその値段で買い手がつかなければ、価格を下げることも自由です。

土地や建物は、それぞれこの世にひとつしかないので、色々な状況によって価格は変わります。

それでは、相続をする場合はどうなるでしょうか。

不動産の価格がもっとも問題となるのは、遺産分割をどうするかという場面と、相続税がいくらになるか、という場面だと思います。

ここではケースによって、どのような価格を基準にすべきかご説明します。

目 次

  • ①実勢価格
  • ②路線価
    • 相続税の課税価格は、路線価で決まる
    • 減額できる要素がある
  • ③固定資産評価額
    • 名義変更の際の登録免許税算出に利用される
  • ​遺産分割協議の際は・・・
    • ​価格によって取り分が変わってくる

① 実勢価格

家庭裁判所で遺産分割をする場合は
実勢価格が採用されます。

実勢価格とは、その不動産が実際に売りに出されたときにいくらくらいで売れるか、という市場価格のことです。

 

この実勢価格はどういった場面で使われるかと言うと、遺産分割調停や審判など、家庭裁判所で財産をどのように分けるか決める際に、採用されています。

 

たとえば、不動産はお兄さんが相続する代わりに、弟はその分多く預金を相続する、といった分割協議をする場合です。

このようなケースではその不動産の価格がいくらになるかで、弟がもらえる預金の額が大きく変わってきます。

もし不動産の価格を低く見積もると、お兄さんは預金を多くもらえることになりますし、反対に高く見積もると、弟が預金を多くもらうことになります。

 

なお、この実勢価格を正確に

 

② 路線価

路線価図は
それぞれの道路ごとに
価格を定めた地図です。

路線価とは、国税庁が毎年出している、それぞれの土地に接した道路によって不動産の価格を算定する基準の価格です。

路線価は、下記のサイトで誰でも確認することが出来ます。本文へ移動

(国税庁 路線価図・評価倍率表)
http://www.rosenka.nta.go.jp/

 

道路ごとに、1㎡あたりの単価が書いてあるので、それに登記簿記載の㎡数をかけると、その土地の路線価の概算がわかります。

 

相続税の課税価格は、路線価で決まる

この路線価ですが、相続税の課税価格に適用されます。

その他、生前贈与をするときの贈与額などにも使われています。

東京都内ですと、路線価は実勢価格よりも安くなることが多いものです。

 

減額できる要素がある

路線価はそれぞれ示された価格に㎡数をかけて計算するのが原則ですが、不動産の価値は単に場所だけではなく、形状も重要になってきます。

いびつな形をした土地や、細長くで間口が狭い土地などは、真四角な整形地と比べて使い勝手が悪くなりがちです。

その為、㎡数をかけた後に、奥行補正や不整形地補正などを行って価格を低く微調整することができます。

価格が低くなると、それだけ相続税も抑えることができます。

この計算は、基本的には相続税の申告を行う税理士が算出することが多いです。

③ 固定資産評価額

法務局に相続登記申請をする際の
登録免許税は
固定資産評価額から計算します。

不動産の所有者には、毎年固定資産税の納税が義務付けられています。

その固定資産税を決めるための元になる不動産価格が、固定資産評価額です。

 

固定資産評価額は、東京だと都税事務所が、それ以外だと市区町村が計算して管理しています。

それぞれの役所に評価証明書の交付を申請すれば価格がわかります。

また、毎年自宅に届く固定資産税の納税通知にも、価格の記載があります。

建物に関しては、相続税を算出する際の基準として、この評価額が適用されます。(土地は路線価)

また、不動産の名義変更(相続登記)をする際の印紙代(登録免許税)も、この評価額を元に計算することになります。

名義変更の際の登録免許税算出に利用される

固定資産評価はその名のとおり、固定資産税を算出するために決められた価格ではありますが、登録免許税を算出する為の基準としても使われています。

 

登録免許税とは、相続や売買などで不動産の名義を変更する際に、法務局に申請書を提出するのですが、その申請書に貼付する収入印紙代のことです。

 

名義変更の理由によりけりですが、例えば相続を原因として所有権を移転する場合は、固定資産評価0.4%にあたる金額の収入印紙を貼る必要があります。

例えば評価額2000万円の不動産を相続した場合は8万円の収入印紙を購入します。

 

「相続」の場合は0.4%で済みますが、「遺贈」の場合は2%になります。実に5倍も差が生じます。

遺産分割協議をする際は・・・

通常の遺産分割協議では
相続人間で自由に決めて大丈夫です。

上の実勢価格の欄で、家庭裁判所で遺産分割をする際は実勢価格が採用されることを述べました。

ただ、これはあくまで当事者同士で分割協議がうまくいかずに、裁判所の判断に任せた時の話です。

ほとんどの場合は、まず相続人たちの間で話し合いをするものと思います。

その話し合いの中では、全員が納得するのであれば、不動産価格をどれくらいと仮定しても問題ありません。

実勢価格でも、路線価でも、はたまた相続人独自で出した価格でも、相続人間で合意できればどの価格を基準にして話し合っても良いのです。

価格によって取り分が変わってくる

遺産分割協議をする際には、不動産の価格をどのように考えるか、によって内容が大分変わってきます。

例えば、亡くなった方が次のような資産を持っていた場合・・・

 ・自宅の一戸建て
 ・預金 5000万円

このようなケースで、相続人が子供二人(AさんとBさん)だったとします。

二人の話し合いで、ひとまず不動産はAさんが取得して、あとはそれぞれの相続分がちょうど2分の1ずつになるように調整しようという話になったとします。

この場合、自宅の価値を2000万円とした場合は、全体の相続財産が7000万円ということになります。結果、取り分は下記の通りになります。

 Aさん 不動産と預金1500万円  Bさん 預金3500万円

 

しかし、自宅の価値を3000万円とした場合は、全体の相続財産は8000万円になるため、次のように変化します

 Aさん 不動産と預金1000万円  Bさん 預金4000万円

不動産価格が低く見積もるとAさんが得をし、高く見積もるとBさんが得をします。

 

このように不動産の価格の決め方はとても重要なので、相続人の間で納得ができる算定方法を採用すると良いと思います。

例えば、固定資産評価に1.5倍をした金額にしよう、などと決めても良いでしょう。

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