相続不動産の３つの価格

実勢価格とは、その不動産が実際に売りに出されたときにいくらくらいで売れるか、という市場価格のことです。

この実勢価格はどういった場面で使われるかと言うと、遺産分割調停や審判など、家庭裁判所で財産をどのように分けるか決める際に、採用されています。

たとえば、不動産はお兄さんが相続する代わりに、弟はその分多く預金を相続する、といった分割協議をする場合です。

このようなケースではその不動産の価格がいくらになるかで、弟がもらえる預金の額が大きく変わってきます。

もし不動産の価格を低く見積もると、お兄さんは預金を多くもらえることになりますし、反対に高く見積もると、弟が預金を多くもらうことになります。

路線価とは、国税庁が毎年出している、それぞれの土地に接した道路によって不動産の価格を算定する基準の価格です。

路線価は、下記のサイトで誰でも確認することが出来ます。本文へ移動

（国税庁　路線価図・評価倍率表）
http://www.rosenka.nta.go.jp/

道路ごとに、１㎡あたりの単価が書いてあるので、それに登記簿記載の㎡数をかけると、その土地の路線価の概算がわかります。

不動産の所有者には、毎年固定資産税の納税が義務付けられています。

その固定資産税を決めるための元になる不動産価格が、固定資産評価額です。

固定資産評価額は、東京だと都税事務所が、それ以外だと市区町村が計算して管理しています。

それぞれの役所に評価証明書の交付を申請すれば価格がわかります。

また、毎年自宅に届く固定資産税の納税通知にも、価格の記載があります。

建物に関しては、相続税を算出する際の基準として、この評価額が適用されます。（土地は路線価）

また、不動産の名義変更（相続登記）をする際の印紙代（登録免許税）も、この評価額を元に計算することになります。

上の実勢価格の欄で、家庭裁判所で遺産分割をする際は実勢価格が採用されることを述べました。

ただ、これはあくまで当事者同士で分割協議がうまくいかずに、裁判所の判断に任せた時の話です。

ほとんどの場合は、まず相続人たちの間で話し合いをするものと思います。

その話し合いの中では、全員が納得するのであれば、不動産価格をどれくらいと仮定しても問題ありません。

実勢価格でも、路線価でも、はたまた相続人独自で出した価格でも、相続人間で合意できればどの価格を基準にして話し合っても良いのです。

遺産分割協議をする際には、不動産の価格をどのように考えるか、によって内容が大分変わってきます。

例えば、亡くなった方が次のような資産を持っていた場合・・・

　・自宅の一戸建て
　・預金　５０００万円

このようなケースで、相続人が子供二人（AさんとBさん）だったとします。

二人の話し合いで、ひとまず不動産はAさんが取得して、あとはそれぞれの相続分がちょうど２分の１ずつになるように調整しようという話になったとします。

この場合、自宅の価値を２０００万円とした場合は、全体の相続財産が７０００万円ということになります。結果、取り分は下記の通りになります。

　Aさん　不動産と預金１５００万円　　Bさん　預金３５００万円

しかし、自宅の価値を３０００万円とした場合は、全体の相続財産は８０００万円になるため、次のように変化します

　Aさん　不動産と預金１０００万円　　Bさん　預金４０００万円

不動産価格が低く見積もるとAさんが得をし、高く見積もるとBさんが得をします。

このように不動産の価格の決め方はとても重要なので、相続人の間で納得ができる算定方法を採用すると良いと思います。

例えば、固定資産評価に１．５倍をした金額にしよう、などと決めても良いでしょう。