正しい不動産の記載方法

遺産分割協議書や遺言書を作成するうえで大切なのは、「誰が」「何を」相続するのかを明確に記載することです。ここでは、「何を」の部分の内、特に「不動産」についての表記をどのように記載していったらよいのかを説明していきたいと思います。

まず最初に気をつけておきたいのが、私たちは日常で使っている「住所」という表示方法と、ひとつひとつの不動産を特定するために使われている「地番（建物の場合は家屋番号）」という表示方法が違うものであるという点です。

普段私たちが郵便などで使っているのは「住所」ですが、法務局ではそれとは別に、不動産ひとつひとつに番号を付けて管理をしています。これを「地番」や「家屋番号」といいます。遺産分割協議書や遺言書に不動産の表示を書く場合は「地番」や「家屋番号」を記入することになります。

例えば住民票上の住所は東京都品川区西五反田○丁目１番１号という表示だった場合でも、その家が

建っている土地の地番は○丁目１５８番２　などといった、全然違う数字になっていることが多いので注意が必要です。

この地番という表示方法は日常の生活であまり見かけることはありません。では一体なのを見れば、地番がわかるのでしょうか。

毎年役所から土地の所有者宛に固定資産税の納税通知書が届いているはずです。その通知書を確認すれば、現在課税されている土地の地番や建物の家屋番号が記載されています。もっとも、非課税の私道などは載っていない場合があるので注意が必要です。

不動産を取得したときなどに法務局から発行される権利証（登記済証、登記識別情報）があれば、そこに地番、家屋番号が記載されています。

「住所」から「地番」を調べたい場合は、管轄の法務局に問い合わせてみるのもひとつの手段です。

法務局には地番照会の専用ダイヤルがありますので、そこに電話をして調べたい土地の住所を言えば、電話上で教えてくれます。その土地の所有者本人である必要はなく、基本的には誰でも照会に応じてもらえます。

なお住居表示（市区町村が決める住所の番号の表し方）が実施されていない地域などでは「住所」と「地番」が変わらないこともあります。

登記事項証明書地番や家屋番号が判明したら、法務局で登記事項証明書を取得することをオススメします。

登記事項証明書にはその不動産に関する最新の情報が記載されています。いざ取得してみると、相続人が認識している状況とは違う事実が判明することもあります。

不動産というのはあまり流動的に変化するものではありませんが、それでも地積の変更があったり、所有者の一部が変わっていたりと、過去の状況とは異なった状態になっていることは少なくありません。

また協議書や遺言書に必要なその他の情報もしっかり網羅されています。

遺産分割協議書などに正確な不動産の表示をするためにも、最新の登記事項証明書は是非取得しておきましょう。

それでは、実際にどのように不動産を記載すれば良いか、具体的にご説明します。

土地の記載に必要な項目は、「所在」「地番」「地目」「地積」の４つです。

これらの情報は全て登記事項証明書に記載されていますので、そのまま転記すると良いでしょう。

慣習上はそれぞれの項目ごとに改行して、見やすく整頓して記載する方法が主流です。

　建物の記載に必要な項目は「所在」「家屋番号」「種類」「構造」「床面積」の５つです。

こちらも土地と同様に登記事項証明書に全て記載があります。

※見本のように主な建物とは別に物置などの附属建物がある場合は、主な建物の記載に続けてそれについても記載します。

マンションなどの区分建物で、敷地権の表示があるものについては、登記事項証明書に記載の４つの表示から、次の項目を記載をします。

（１）一棟の建物の表示

　「家屋番号」「建物の名称（建物の番号）」
※「建物の名称（建物の番号）」の登記がない場合は「種類」「構造」「床面積」も記載します。

（２）専有部分の建物の表示

不動産を誰かと共有して持っている場合は、その持分を併記しておくとより正確な記載になります。

具体的にはつぎのように記載するが一般的です。

登記事項証明書の画像は、法務省ＨＰの登記事項証明書の見本http://www.moj.go.jp/MINJI/minji162.htmlを加工して作成しています

上記のとおり不動産の表記は正確に行うのが一般的ですが、ここではありがちな記載方法の間違いを紹介します。

例えばつぎのような記載方法です。

《NG例》　
「実家の不動産は、○田花子が相続する。」
「品川区の空き地は、○田太郎が相続する。」

上記のような記載は、家族内ではわかるかもしれませんが第三者からはどの不動産なのか区別できません。

特に相続登記を行う法務局では、所有者の資産状況や生活を把握しているわけではないので、このような遺産分割協議書や遺言書を提出しても手続きは進めてくれません。

上で述べたとおり、郵便などで使う住民票上の「住所」と、個別個別の不動産を区別するための「地番」は、別のものです。

法律上の行為をする上で不動産を特定する場合は住所ではなくきちんと地番を示さなければ不十分です。

品川区〇〇１丁目１番１号の不動産は〇〇が相続する・・・・などと住居表示で表現してしまうと、おそらくこの不動産のことを言っているんだろう、と推定は出来ますが、第三者から客観的に正確に理解出来るものではないので、きちんと特定するようにしましょう。

日本の法律では建物と土地は別々に取引が可能です。

そのため、実質的なメリットは別として、建物はAさんに、土地はBさんに相続させるということも可能です。

ですから、建物のみ記載しただけでは、その底地（土地）は対象となりません。

また私道や庭部分の土地などが別の区分になっている場合は、その表記もしなければ不十分ですので十分注意しましょう。

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