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土地の価値を最大80%減額することができる!自宅を相続した場合など

節税効果に期待大 小規模宅地などの特例とは

目次

  1. 小規模宅地等の特例とは
  2. 居住用宅地の特例について
    1. 特例を利用できる条件
    2. どれだけ減額できるのか
    3. 具体的な事例でご説明
    4. 老人ホームに住んでいた場合
    5. 二世帯住宅の場合
  3. 居住用以外の用途に使っていた土地に対する適用

小規模宅地等の特例とは

まずはじめに、制度の概要をご説明します。

そもそも、居住用も含め、一定の範囲の土地についてはいくつかの減額措置が設けられています。

 例えば事業に使っている土地(事業用宅地)、他人に貸している土地(貸付事業用宅地)などで、それぞれの用途に応じて、要件や減額割合が個別に定められおります。

 

 このような土地の減額制度をまとめた総称が「小規模宅地等の特例」です。

 

《小規模宅地等の特例》

下記のような一定の土地に対して、評価を減額できる制度

 ・被相続人が住んでいた土地

 ・他人に貸していた土地

 ・事業用に使っていた土地

これらの土地に対して、要件を満たせば50%から80%の減額が受けられる

 

 お亡くなりになった方が土地を所有していた場合、原則としてはその土地の価値が高ければ高いほど、相続税がたくさんかかることになります。

また土地というものは、財産的な価値がとても高いので、相続税が発生するかどうかのボーダーラインである基礎控除額をあっさりと超えてしまう場合も多くあります。

普段であれば自分の持っている土地の価値が高いことは喜ばしいことですが、相続税を計算する上では、反対に土地の価値が低いほど持ち主にとってはありがたい結果となるわけです。

実際に相続税が発生した場合、他に現金などの財産があれば良いのですが、「残された財産は、家族みんなで住んでいる自宅のみ」といった場合は問題です。

 その自宅にたくさん相続税がかけられてしまうと、税金の支払いのために自宅を売って、遺族は引越しをしなければならなくなる、といった事態になりかねません。

  そこで

現在の税法では、お亡くなりになった方が自宅として使用していた土地や、賃貸していた土地については、一定の要件を満たした時に限り、大幅に評価額を減額できる特例制度(小規模宅地等の特例)が設けられています。

生活の基盤となる最低限必要な財産の確保のため、相続税の評価額から一定の割合を減額できる負担軽減策として、多くの方たちに利用されています。

ここでは、どのような内容で相続した場合に相続税の評価額を減額できるかを詳しくご説明します。

 

 

 

居住用宅地の特例について

それでは、小規模宅地等の特例の中でももっとも多く利用されている
「居住の用に供されていた宅地」、いわゆる自宅として使っていた土地に対する減額制度をご紹介します。

(このージではわかりやすく「居住用宅地の特例」という呼び方をします)

 

特例を利用できる条件

居住用宅地の特例を利用するには、次のような条件を満たす必要があります。

被相続人(亡くなった方)の居住の用に供されていた宅地等である

 「居住の用に供されていた宅地等」という条件は簡単に言うと自宅として使われていたということです。亡くなっていた方が実際に住んでいたご自宅が建っている土地が対象になります。

ちなみに、あくまで土地だけが対象となり、建物は減額されません。

 

自宅を相続するのが「配偶者」か「同居の親族」のどちらかである

 不動産を引き継ぐのが配偶者であれば特に条件はありません。配偶者以外であれば同居していた親族もこの軽減特例は使うことができます。例えば、親の持っていた自宅に一緒に住んでいた子供が相続する場合がこの条件に当てはまります。

なお、実際に同居している必要がありますので、単に住民票の住所を自宅にしているだけでは条件を満たさないので注意が必要です。

例えば、相続人である子供が二人いて、片方は亡くなった親と同居していて、もう片方は自分の持ち家に住んでいたという場合だと、前者の人がその自宅を相続すれば特例の適用がありますが、後者の人が相続した場合、その分に関しては特例が適用されないので、節税効果が低くなります。

 

相続税申告期限まで引き続き所有、居住している(配偶者以外)

 この特例を利用するには相続税の申告期限まで相続した自宅を引き続き所有し、実際に住んでいる必要があります。申告期限は、死亡日から10ヶ月間です。

これは単に住民票の住所を対象の不動産の住所としているだけでは足りず、実際に生活の本拠地としていなければなりません。

そもそも、居宅に相続税をたくさん課税するのは酷だ、という理由で設けられている制度なので、すぐに売却できるような生活状況であれば優遇する必要はないだろう、という趣旨です。

 

いずれの場合も遺産分割協議が終わっておらず未分割の場合(相続人がひとりの場合は除きます)は特例は使うことができません。

 

どれだけ減額できるのか

① 減額率はなんと80%!

 自宅を相続する場合、その評価額を「80%」まで減額することができます。そのため土地の評価額が1,000万円だとするとこの特例を使うことでその評価額を200万円にまで、評価額が1億円だとするとなんと2,000万円まで減額することができ、大きな節税となるのです。

 

ただし330平方メートルまでが上限

 例えば、400とか500平方メートルに渡る広い宅地の上に自宅が立っていた場合、その全ての宅地の評価額を減額できるわけではありません。そのような場合、330平方メートルの部分のみがこの特例の上限となります。なお。330平方メートルとはおよそ100坪にあたる面積になります。

 
 

具体的な事例でご説明

ケーススタディ

《事例 Aさんがお亡くなりになったケース》

被相続人亡Aさんの財産は自宅として利用していた土地、建物だけでした。

相続人は、子供であるBさんとCさんの二人のみです。

Bさんは亡Aさんと同居していたので、この土地を相続すると居住用宅地の特例が使えます。

Cさんは自分の持ち家に住んでいるので、特例を使えません。

土地の価格は9000万円、建物の価格は1000万円です。

Q.このケースで、Bさんが土地建物を全部相続する場合と、Cさんが全部相続する場合で相続税はどのように変わってくるでしょうか。

なお、いずれもケースも基礎控除は4,200万円となり、その額を超えない限り相続税を納める必要はありません。

 

Bさんが全部相続した場合(特例適用あり】-

 Bさんは亡Aさんと同居していましたので、小規模宅地等の特例を適用することができます。そのため、宅地の評価額を80パーセント軽減することができます。

すると各不動産の相続税評価額は以下の通りとなります。

 ・土地  9,000万 ×(1-0.8) = 1,800万円(①)

 ・建物いては軽減できないので、1,000万円(②) のまま

 

以上を合計すると 1,800万円(①)+1,000万円(②) = 2,800万円

 

となり自宅の評価は2,800万円まで下げることができました。

 

結果、Bさんが自宅全てを相続する場合は、基礎控除額を超過しないため相続税を納める必要がなく、さらには相続税の申告する不要となります

 

 

 

Cさんが全部相続した場合(特例適用なし)-

 Cさんは自分自身の自宅を持っていますので、小規模宅地等の特例を使うことはできません。その結果、軽減の適用はなく、相続税評価額は以下の通りとなります。

 

 土地9,000万円 + 建物1,000万円 = 1億円

ここから基礎控除額を引くと

 1億円 - 4,200万円 = 5,800万円

結果、課税価格は5,800万円となります。残念ながら基礎控除額を超過していますので、相続税を納める必要があります。

 

ちなみに、この場合に発生する相続税は、Bさんに対してはゼロですがCさんに対しては770万円となります。

結論を述べると、自宅を相続するのがBさんかCさんかという違いだけで、税金が770万円も変わることとなります。

※上記の相続税計算方法についてはこちらを参照ください:相続税の算出方法

 

老人ホームに住んでいた場合

被相続人が、長年住んでいた自宅を離れ、老人ホームなどの施設に入居した場合はどうなるのでしょうか。

施設に入居する場合は住民票も一緒に移動するケースも多く被相続人が居住用としての不動産ではなくなってしまうのでしょうか。

結論を述べますと、下記の要件を満たせば、施設に入居していても小規模宅地の特例を使うことができます。

  • 被相続人が要介護認定または要支援認定を受けていたこと。
  • 法令に基づいた老人ホームであること。
    (多くの老人ホームが該当しますが適用の際には必ずご確認下さい)
  • 自宅を賃貸などに利用していないこと。

これらの条件をたしている場合、老人ホームに住んでいても小規模宅地等の特例による軽減を受けることが可能となります。

 

二世帯住宅の場合

1階部分に両親が居住しており、2階部分をその長男家族が住んでいる場合、いわゆる二世帯住宅の場合は小規模宅地等の特例は適用できるのでしょうか。建物の中で行き来できない場合がこのケースです。

 このような場合は1階部分と2階部分がそれぞれ区分建物として登記されているかによって結論が異なります。

 区分建物として登記されている場合は小規模宅地等の特例を使うことはできず、区分登記されていないひとつの建物とされている場合は適用ができるとされています。

 もっとも、二世帯住宅の場合は建物の構造も様々なものがあり、ご家族によっては生活の形態も多様なので、一律に述べることはできません。

それぞれのご家庭に応じて税理士などに相談の上判断していく必要があると思います。

 

居住用以外の用途に使っていた土地に対する適用

これまでは主に居住用の自宅として不動産を使っている場合を取り上げてきましたが、中には不動産を店舗として使っていた人や不動産を賃貸に出していた人もいるかも知れません。そのような場合は「特定居住用宅地」としてではなく「特定事業用宅地」や「貸付事業用宅地」に該当する場合があります。

 

「特定事業用宅地」の場合

 不動産を店舗や工場に利用していた場合に400平方メートルの部分までを最大80パーセントまで土地の評価額を軽減することができます。

 

「貸付事業用宅地」の場合

 不動産を賃貸用のマンション・アパートや駐車場として利用していた場合に200平方メートルの部分まで最大50パーセントまで土地の評価額を軽減することができます。

 

 いずれの場合も相続税の申告の時までその土地を保有し、事業を継続している必要があります。適用には諸条件がありますが、条件に適する場合には大きな節税効果が見込めるため、これらに利用されていた不動産を持っていたときには検討する価値が大きいと思います。

 

このように不動産を相続した場合、小規模宅地等の特例を使うことで相続税の額を大幅に軽減することができます。誰が相続するかによって課される相続税が大幅に変わりますので、どのように相続すれば節税につながるか判断に迷うときには専門家へご相談ください。

 

特例を利用するには申告が必須

このように、特例の条件に当てはまれば相続税を大幅に減らすことができますが、どの制度を利用するにも税務署への申告をしなければ利用することができません。

単に要件に該当しただけでは減額の恩恵を受けられないので、必ずきちんと申告をするようにしましょう。

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司法書士 小泉健太郎

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