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借地権を相続する方法

亡くなった方が建物を所有しているものの、底地を所有しておらず、いわゆる借地権だった場合も
借地権という権利自体が相続財産となり、遺産分割協議や相続税算定の対象となります。

ここでは、借地権を相続する際の方法や注意点を詳しくご説明いたします。

借地権について詳しくは下記のページをご覧ください。
関連ページ:借地権とは

目次

  1. 借地権は相続の対象となる
  2. 地主の承諾は不要
  3. 建物の名義変更(相続登記)をすればOK

借地権は相続の対象となる

冒頭でも述べましたが、借地権という権利は相続財産のひとつです。

土地自体を所有してはいませんが、数十年間もの間土地を借り続けることができる強い権利であって、その権利自体に大きな財産的価値があります。

所有権のように、その物自体を所持しているわけではありませんが、

その為、場合によってはその借地権を誰が相続するかで、遺産分割の配分が大きく変わる場合もあります。

 

一般的に、借地権の価値は、同じ土地の所有権価格の6割から7割程度とされることが多いです。

例えば、相続税を算定するための課税価格は、国が算出した路線価から、さらに指定された借地権割合をかけることで計算しますが、その割合の多くは6割か7割に設定されています。

なお路線価は国税局が作成している下記のページで確認できます。
http://www.rosenka.nta.go.jp/

 


上記は路線価の一例です。例えば赤丸で囲った路線に面した土地だと
所有権の場合の課税価格は1平方メートルあたり34万円を基準に計算していきます。
340という数字の後のアルファベットが借地権割合を示しています。

上記の借地権割合が70%であったので、
34万円×0.7=23万8000円が
借地権の課税価格算定の基準ということになります。

地主の承諾は不要

借地権を他人に贈与したり、売却したりする場合は、通常は地主の承諾が必要になります。

また承諾には一定の承諾料を支払うことが一般的で、その金額もそこそこの高額になることが多いため、譲渡人の負担も生じます。

しかし、相続によって取得する場合は、地主の承諾は一切必要ありません

これは、相続人は亡くなった人の権利一切を包括的に承継するという考え方によるもので、譲渡によるものではないからです。

遺産分割協議が整うまでは誰が取得するか明確ではないかもしれませんが、相続人は当然に借地権者としての地位を引き継ぐことになるため、以前と同様にそのまま土地を使用し続けることができることになります。

契約書を書き換える必要もなく、当然承諾料を支払う義務もありません

存続期間は、亡くなった方が契約していた期間をそのまま引き継ぐことになるので、相続してから20年、といったことにはならないので注意が必要です。

 

もっとも、古くから契約している借地権で地主が個人の方という場合は、更新契約などがあいまいになってよくわからない権利状態になっているケースもあります。

そういった場合は、相続によって借地権者が変わったことをきっかけに、改めて地主の方ときちんと協議をして契約を見直すということも必要になってくる場合があります。

 

建物の名義変更(相続登記)さえすればOK

借地権と言う権利は非常に重要な権利であるため、土地に対して「登記」することで第三者に対しても誰がその土地の借地権者であるかを明らかにすることができるようになっています。

しかし実際には土地に借地権の設定登記をするケースはあまり多くありません。

というのも、借地権については、その土地上の建物の登記に所有者として記載されていれば、当然その下の借地権も第三者に主張することができる(対抗できる)という決まりになっているからです。

(借地借家法第10条)
第10条. 借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。

 

もちろん土地について登記手続きをすること自体禁止されているというわけではないのですが、登記には専門家の費用や印紙税もかかりますし、いざ借地契約が終了した場合の手続きにも手間がかかること等デメリットもあることから、大抵の場合は建物の所有権登記だけで済ませているのが実情です。

 

そういったわけで、借地権を相続した場合でも、ほとんどのケースでは土地に賃借権の登記がなされていないため名義変更手続きをするケースも少なく、その上の建物の所有権についてだけ相続手続き(相続登記)をすることで済ませていることが多いのです。

 

相続登記に必要な書類

もし土地に借地権の登記がなされている場合はその借地権自体の、土地の登記がなく建物の所有権のみ登記している場合はその所有権の、相続登記手続きをする必要があります。

相続登記手続きは、その不動産の所在地を管轄している法務局に、一定の書類を提出することによって行います。

具体的には下記の書類が必要です。

  • 登記申請書
  • 遺産分割協議書
  • 協議に参加した相続人の印鑑証明書
  • 亡くなった方の出生から死亡までの戸籍
  • 相続人全員の戸籍
  • 亡くなった方の住民票除票、もしくは戸籍の附票
  • 相続関係説明図
  • 不動産の評価証明書

また、登記簿上に乗っている被相続人の住所と現在の住所が異なる場合は、住所の変遷がわかる書類を提出する必要があります。

 

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